Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist ein Verfahren zur Ermittlung des Wertes einer Immobilie. Es wird dabei der Ertragswert des Objekts ermittelt. Das Ertragswertverfahren wird in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in § 17 sowie in der Ertragswertrichtlinie (EW-RL) geregelt. Weitere in Deutschland übliche Verfahren sind das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Aus dem Ertragswertverfahren oder aus mehreren der genannten Verfahren wird der Verkehrswert abgeleitet.

Der Ertragswert setzt sich zusammen aus dem Ertragswert der baulichen Anlagen und dem Bodenwert.

Ablauf des Verfahrens: Der Jahresrohertrag des Grundstücks (Summe der Jahresnettokaltmieten) wird zunächst um um die Bewirtschaftungskosten vermindert. Der sich dann ergebende Reinertrag wird mit dem Vervielfältiger multipliziert. Der Vervielfältiger ergibt sich anhand der Restnutzungsdauer des Gebäudes (Laufzeit) und anhand des Zinssatzes (Liegenschaftszinssatz).

Zu dem somit errechneten Ertrags der baulichen Anlagen wird noch der Bodenwert hinzugerechnet. Abschließend werden noch eventuell vorhandene Abweichungen (z.B. Bauschäden oder Mietabweichungen)  als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigt.

Das Ertragswertverfahren wird bei Grundstücken angewendet, bei denen der Ertrag den Preis am Immobilienmarkt bildet.

Diese Objektarten sind in der Regel:

  • Mehrfamilienhaus
  • Bürohaus und Geschäftshaus
  • Handelsimmobilie  und Einzelhandelsimmobilie
  • gemischt genutzte Immobilien (z.B. Wohn- und Geschäftshäuser)
  • Spezialimmobilien (z.B. ein Hotel oder ähnliche)