Über 1200 Gutachten in 16 Jahren

Anlässe für Verkehrswertgutachten

Anlässe für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens können sein:

  • Ehescheidung (Ermittlung Zugewinnausgleich oder Aufteilung)
  • Verkauf bei Betreuung, Vormundschaft, Pflegschaft
  • Steuerliche Gründe (Erbschaftssteuer, Schenkungssteuer, Abschreibung, Entnahme Betriebsvermögen)
  • Erbauseinandersetzung (Aufteilung oder Übernahme)
  • Kauf oder Verkauf einer Immobilie
  • Entscheidungen in Kapitalanlagen z.B. Kauf eines Mehrfamilienhauses oder Gewerbeobjekts
  • Beleihung
  • Versicherung
  • Vermögensaufstellung
  • Enteignungsverfahren und Entschädigungsverfahren
  • Zwangsversteigerung
  • Erbbauzinsanpassung
  • Gegengutachten oder Gutachtenüberprüfung
Nachfolgend finden Sie weitergehende Informationen zu den verschiedenen Anlässen für eine Gutachtenerstellung. Bei Fragen nehmen Sie bitte Kontakt auf.

Ehescheidung und Zugewinn

Zugewinngemeinschaft

Paare, die in Deutschland ohne Ehevertrag verheiratet sind, leben in einer Zugewinngemeinschaft. Die Zugewinngemeinschaft ist in § 1363 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt.

Getrennte Vermögen und Schulden

Bei einer Zugewinngemeinschaft wird das Vermögen, welches den Eheleuten bereits vor der Heirat gehörte, durch die Heirat nicht das Eigentum des anderen, sondern verbleibt bei dem einzelnen Partner. Das heißt, wer zum Beispiel vor der Eheschließung Eigentümer einer Immobilie war, bleibt auch trotz Heirat alleiniger Eigentümer dieser Immobilie. Dies gilt auch für Schulden, die bereits vor der Ehe bestanden haben. Für die Schulden eines Partners muss der andere also nicht haften. Dies gilt auch für Vermögenserwerb während der Ehe. Wer also zum Beispiel ein Haus allein erbt oder kauft, ist auch alleiniger Eigentümer (§ 1363 Abs. 2 BGB).

Nur Paare, die während der Ehe gemeinsam zum Beispiel ein Einfamilienhaus kaufen, werden auch beide Eigentümer dieser Immobilie.

Beschränkte Verfügung

Haushaltsgegenstände

Jeder Ehepartner kann sein Vermögen eigenständig verwalten, jedoch nicht unbeschränkt darüber verfügen, da es Verfügungsbeschränkungen unterworfen ist.

So kann gemäß § 1369 Abs. 1 BGB ein Ehepartner über Haushaltsgegenstände des ehelichen Haushalts nur dann verfügen, wenn der andere Partner diesem zustimmt. Haushaltsgegenstände können zum Beispiel sein: Die Einbauküche, der Fernseher, das Bett oder der Esstisch. Sollte also ein Partner zum Bespiel den Fernseher verkaufen wollen, ist dafür die Zustimmung des anderen erforderlich. Diese Regelung gilt auch für die Trennungsphase. Während dieser Zeit darf daher der Eine ohne Zustimmung des Anderen keinen Gegenstand des gemeinsamen Haushalts z.B. verkaufen.

Vermögen im Ganzen

Gemäß § 1365 BGB kann ein Ehepartner nur mit Zustimmung des anderen Ehepartners über sein „Vermögen im Ganzen“ verfügen.

Danach kann ein Ehepartner nur über höchstens 85 % (bei kleineren Vermögen) bzw. über höchstens 90 % (bei größeren Vermögen) seines Vermögens allein verfügen. So darf er zum Beispiel seine Immobilie, dessen alleiniger Eigentümer er ist, nicht ohne Zustimmung des anderen verkaufen, sofern er darüber hinaus über kein wesentliches Vermögen verfügt.

Ohne Zustimmung des anderen können dagegen Vermögen verkauft werden oder verschenkt werden, wenn noch 15 % (bei kleineren Vermögen) bzw. 10 % (bei größeren Vermögen) verbleiben.

Beispiel:

Der Ehemann möchte ein Mehrfamilienhaus, das ausschließlich ihm gehört, im Wert von 700.000,- Euro an seine Tochter aus erster Ehe verschenken. Der Mann verfügt noch über weiteres Vermögen im Wert von 200.000,- Euro. Das Gesamtwertvermögen beträgt demnach 900.000,- Euro. Bei dieser Größenordnung ist von einem größeren Vermögen auszugehen. Der Ehemann darf demzufolge über höchstens 90 % seines Vermögens ohne Zustimmung seiner Ehefrau verfügen.

Verschenkt nun der Ehemann das Mehrfamilienhaus im Wert von 700.000,- Euro an seine Tochter, verbleiben vom ursprünglichen Gesamtvermögen von 900.000,- € noch 200.000,- Euro. Dieser Betrag entspricht einem Anteil von 22 % des Gesamtvermögens und damit mehr als die erforderlichen 10 %. Der Ehemann kann somit das Mehrfamilienhaus ohne Zustimmung seiner Frau an seine Tochter verschenken.

Bei der Wertermittlung der Immobilie sind in diesem Zusammenhang auch eventuell vorhandene Rechte, wie zum Beispiel ein Nießbrauch oder ein Wohnungsrecht zu beachten. Diese können den Wert einer Immobilie mindern und wirken sich demzufolge auch auf die o.g. Vermögensgrenzen von 10 % bzw. 15 % aus.

Zugewinn und Zugewinnausgleich

Der Zugewinn gemäß § 1373 BGB, das heißt das Vermögen, welches beide Ehepartner während der Ehe hinzugewonnen haben, ist bei Beendigung der Ehe (Scheidung oder Tod) auszugleichen. Dieses Verfahren bezeichnet man als Zugewinnausgleich (§ 1378 BGB).

Gewinnen also die Ehepartner unterschiedlich große Vermögen durch z.B. Versicherungen, Immobilien, Schmuck oder Autos während der Ehezeit hinzu, so ist dieser Vermögenszugewinn dem anderen auszugleichen. Vermögenszugewinn kann auch durch Tilgung von Schulden entstehen. Die Stichtage für die Berechnung des Zugewinns ist zum einen der Zeitpunkt der Eheschließung (Anfangsvermögen gemäß § 1374 BGB) und zum anderen der Tag der Zustellung des Scheidungsantrags beim anderen Ehepartner bzw. der Todeszeitpunkt (Endvermögen gemäß § 1375 BGB).

Beim Zugewinnausgleich wird davon ausgegangen, dass beide Ehepartner während der Ehezeit hälftig am Vermögenszuwachs des anderen beteiligt werden sollen. Der Anspruch auf Ausgleich des Zugewinns besteht in einem zu berechnenden Geldbetrag. Es kann nicht verlangt werden, dass z.B. Teile einer Immobilie oder einer anderen Sache übertragen werden. Die Eheleute können dahingehend jedoch eine Vereinbarung treffen

Die Durchführung des Zugewinnausgleichs ist nicht zwingend erforderlich und erfolgt nur auf Antrag eines Ehepartners. Es besteht also auch die Möglichkeit, dass kein Zugewinnausgleich durchgeführt wird. Bei Zugewinn von gleicher Höhe, z.B. wenn während der Ehezeit nur ein gemeinsames Einfamilienhaus erworben wurde, erübrigt sich die Zugewinnermittlung. Auch im Fall der Gütertrennung, das heißt wenn durch Ehevertrag etwas anderes als die Zugewinngemeinschaft vereinbart wurde, findet kein Ausgleich statt.

Für die Berechnung des Zugewinnausgleichs kann man eine Auskunft über das Vermögen des Ehepartners verlangen. Zu dieser Auskunft ist der Partner gemäß § 1379 verpflichtet.

Der Anspruch auf Zugewinnausgleich unterliegt gemäß § 195 BGB einer Verjährungsfrist von 3 Jahren nach Beendigung der Ehe.

Beispielrechnung Zugewinnausgleich

  Anfangsvermögen Endvermögen Zugewinn Differenz Ausgleich 1/2
Ehemann 50.000,- € 100.000,- € 50.000,- €    
        30.000,- € 15.000,- €
Ehefrau 70.000,- € 90.000,- € 20.000,- €    

Der Mann hat also einen höheren Zugewinn als seine Frau. Die Ehefrau kann von ihrem Ehemann daher die Hälfte der Differenz des Zugewinns verlangen, in diesem Fall also 15.000,- €

Anfangsvermögen und Endvermögen

Anfangsvermögen

Zum Anfangsvermögen gehört das Vermögen, über das ein Ehepartner zum Zeitpunkt der Eheschließung verfügt. Schulden sind mit einem negativen Betrag zu berücksichtigen. Erbschaften, die ein Ehepartner nach der Eheschließung erhält, sind ebenfalls dem Anfangsvermögen zuzurechnen. Dies gilt auch für Schenkungen. Das Anfangsvermögen ist zu belegen und nachzuweisen.

Endvermögen 

Zum Endvermögen wird das Vermögen gerechnet, welches zum Zeitpunkt des Scheidungsantrags vorhanden ist. Eventuell vorhandene Schulden werden davon abgezogen. Zum Endvermögen zählen demnach auch:
  • Vermögen in Folge von Schenkungen oder Erbschaften
  • Vermögen, welches schon zum Zeitpunkt der Eheschließung vorhanden war
  • Gewinn aus z.B. einer Lotterie
  • Gemeinsames Vermögen, wie z.B. eine gemeinsame Immobilie (hierbei wird nur der eigene Anteil berücksichtigt
  • Versicherungen, die nicht zum Versorgungsausgleich zählen mit ihrem Rückkaufswert zum Endvermögen

Betreuung Vormundschaft Pflegschaft

Betreuung

Die rechtliche Betreuung ist in den §§ 1896 bis 1908k BGB geregelt. Wenn eine Person auf Grund einer psychischen Krankheit oder eine Behinderung (körperlich, geistig oder seelisch) seine Angelegenheiten ganz oder teilweise nicht mehr selbst erledigen kann, bestellt das zuständige Betreuungsgericht für die betroffene Person einen Betreuer. Den Antrag auf Betreuung stellt der zu Betreuende selbst oder dieser wird amtlich bestellt. Gemäß § 1896 Abs 2. BGB darf ein Betreuer nur für Aufgaben bestellt werden, bei denen eine Betreuung auch erforderlich ist. Zum Betreuer können natürliche Personen (§ 1897 BGB), mehrere Personen (§ 1899 BGB) oder auch Vereine oder Behörden (§ 1900 BGB) bestellt werden.

Der Umfang der Betreuung und die Pflichten des Betreuers sind in § 1901 BGB geregelt. Demnach beinhaltet die Betreuung alle diejenigen Tätigkeiten, die notwendig sind, um die Angelegenheiten des Betreuten zu erledigen. Der Betreuer muss zum Wohl des Betreuten handeln. Dazu gehört auch die Möglichkeit, das Leben des Betreuten nach dessen eigenen Wünschen und Vorstellungen zu gestalten. Der Betreuer muss daher die Wünsche des Betreuten erfüllen sowie wichtige Angelegenheiten besprechen, sofern es dem Wohl des Betreuten nicht entgegensteht. Der Betreuer hat auch dazu beizutragen, dass Krankheiten oder Behinderungen des Betreuten behandelt werden. Hat der Betreute eine Wohnung gemietet, darf der Betreuer den Mietvertrag nur mit Genehmigung des Betreuungsgerichts kündigen (§ 1907 BGB).

Immobilienverkauf bei Betreuung

Für die notwendige Pflege des Betreuten, z.B. durch das Wohnen und die Betreuung in einem Pflegeheim, können hohe Kosten entstehen. Um diese bezahlen zu können, ist häufig der Verkauf der zuvor selbstgenutzten Immobilie erforderlich. Der Betreuer kümmert sich in diesem Fall um den Verkauf der Immobilie, in dem er z.B. einen Makler beauftragt. Für den Verkauf ist jedoch die Zustimmung des Betreuungsgerichts erforderlich.
Das Betreuungsgericht muss prüfen, ob der vereinbarte Kaufpreis auch angemessen, d.h. marktgerecht ist. In diesem Fall wird ein Sachverständiger für Immobilienbewertung mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachten der zu verkaufenden Immobilie beauftragt. Anhand dieses Gutachtens überprüft das Betreuungsgericht den vereinbarten Kaufpreis. Damit soll sichergestellt sein, dass die Immobilie nicht unter ihrem marktüblichen Wert und damit für den Betreuten zu dessen Nachteil verkauft wird.
Es ist sinnvoll, das Verkehrswertgutachten in diesem Fall bereits vor den Verkaufsbemühungen zu beauftragen und vom Sachverständigen erstellen zu lassen. Somit kann das Gutachten dem Gericht vorgelegt werden und der Verkauf kann ohne Verzögerung erfolgen.

Pflegschaft

Die Vorschriften zur Pflegschaft finden sich in den §§ 1909 bis 1921 BGB. Gemäß § 1773 BGB erhält derjenige einen Pfleger, der unter elterlicher Sorge oder unter Vormundschaft steht. Der Pfleger verwaltet das Vermögen des Betreuten. Im Gegensatz zur Betreuung ist jedoch der Aufgabenbereich bei einer Pflegschaft begrenzt und bezieht sich nur auf bestimmte Lebensbereiche des Betreuten und auf einen festgelegten Zeitraum. Nach § 1915 BGB finden auf die Pflegschaft die Vorschriften für die Vormundschaft Anwendung.

Vormundschaft

Die Vormundschaft ist in den §§ 1773 bis 1792 BGB geregelt. Minderjährige benötigen eine gesetzliche Fürsorge (Vormundschaft), wenn diese nicht unter elterlicher Sorge stehen oder wenn deren Eltern dazu nicht berechtigt sind (§ 1773 BGB). Das Familiengericht ordnet die Vormundschaft an (§ 1774 BGB) und beruft den Vormund, der von den Eltern des Mündels benannt ist (§ 1776 BGB). Wer zum Vormund berufen ist, dem darf ohne seine Zustimmung diese Vormundschaft nicht verweigert werden. Ausnahmen dazu finden sich in den §§ 1780 bis 1784. Diese Ausnahmen sind z.B. Geschäftsunfähigkeit, Minderjährigkeit oder Ausschluss durch die Eltern. Gemäß § 1785 BGB ist die Vormundschaft zu übernehmen, sofern nicht die in den §§ 1780 bis 1784 genannten Gründe entgegenstehen.

Erbschaft und Schenkung

Erbfall und Schenkung sind steuerpflichtig

Wird in Deutschland eine Immobilie vererbt oder verschenkt, kann der Erbe u.U. erbschaftssteuerpflichtig oder schenkungssteuerpflichtig werden. Die Berechnung der Erbschaftssteuer und der Schenkungssteuer stimmen weitgehend überein. Die Steuern sind im Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) geregelt. Ein Immobilienerwerb in Folge einer Erbschaft wird auch als „Erwerb von Todes wegen“ bezeichnet.

Höhe der Steuer

Die Höhe der Steuern ist abhängig vom Wert der Immobilie nach dem Steuerrecht und dann vom steuerlichen Freibetrag des Erben. Der Freibetrag wiederum ist abhängig vom Verwandtschaftsverhältnis natürlich von der Höhe des Immobilienwerts bzw. des übertragenen Vermögens abzüglich Schulden. Die Steuer fällt umso höher aus, desto entfernter das Verwandtschaftsverhältnis zwischen Erblasser bzw. Schenkendem und Erbe bzw. Beschenktem ist. Das Verwandtschaftsverhältnis wird in Steuerklassen eingeteilt:
  • Steuerklasse 1: Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder und Adoptivkinder, Enkelkinder, Eltern und Großeltern (nur bei Erwerb von Todes wegen - nicht bei Schenkung)
  • Steuerklasse 2: Geschwister, Kinder der Geschwister, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehegatten
  • Steuerklasse 3: alle weiteren Verwandtschaftsverhältnisse und alle übrigen Personen
Dabei gelten für die nachfolgend genannten Verwandtschaftsverhältnisse jeweils folgende Freibeträge. Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer fällt demnach erst dann an, wenn diese Beträge überschritten werden:
  • Freibetrag von 500.000,- € für Ehegatten und Lebenspartner
  • Freibetrag von 400.000,- € für Kinder, Stiefkinder, Adoptivkinder und Enkelkinder (sofern deren Eltern bereits verstorben sind)
  • Freibetrag von 200.000,- € für Enkelkinder
  • Freibetrag von 100.000,- € für Eltern und Großeltern (nur bei Erwerb von Todes wegen)
  • Freibetrag von 20.000,- € für Geschwister, Kinder der Geschwister, Stiefeltern, Schwiegerkinder und alle übrigen Personen
Liegt der Wert einer geerbten Immobilie über dem Freibetrag, fällt Erbschaftssteuer bzw. Schenkungssteuer an. Die Höhe des Steuersatzes ist abhängig vom Wert, welcher den Freibetrag übersteigt und der Steuerklasse.

Steuersätze Erbschaftssteuer

Wert  Steuerklasse I  Steuerklasse II Steuerklasse III
bis 75.000,- € 7 % 15 % 30 %
bis 300.000,- € 11 % 20 % 30 %
bis 600.000,- € 15 % 25 % 30 %
bis 6.000.000,- € 19 % 30 % 30 %
bis 13.000.000,- €  23 % 35 % 50 %
bis 26.000.000,- €  27 % 40 % 50 %
über 26.000.000,- €  30 % 43 % 50 %

Schenkungssteuer
Die Regelungen der Schenkungssteuer weichen teilweise von denen der Erbschaftssteuer ab: So verfügen Eltern, die von ihren Kindern erben über einen Freibetrag von 20.000,- €, während Urenkel einen Freibetrag von 100.000,- € haben.  

Problem der vereinfachten Bewertung

Die Berechnung der Steuer erfolgt durch das Finanzamt anhand von vereinfachten Verfahren. Da die Immobilienbewerter des Finanzamts üblicherweise keine Besichtigung der Immobilie vornehmen, werden darüber hinaus keine wertmindernden Umstände wie z.B. Bauschäden oder Baumängel berücksichtigt, welche den Wert der Immobilie negativ beeinflussen können. So kann sich ein vom tatsächlichen Verkehrswert bzw. Marktwert abweichender, zu hoher Immobilienwert ergeben.

Die Folge einer zu hohen Wertschätzung durch das Finanzamt, ist eine zu hohe Erbschaftssteuer. Daher kann es sich für den Steuerpflichtigen lohnen, den niedrigen gemeinen Wert (gemäß § 198 Bewertungsgesetz) seiner geerbten Immobilie anhand eines Verkehrswertgutachtens nachzuweisen.

Beispiel

Ein Sohn erbt von seiner Mutter eine Immobilie, dessen Wert vom Finanzamt mit 800.000,- € festgesetzt wird. Aufgrund des Verwandtschaftsverhältnisses gilt Steuerklasse I und der Sohn hat einen Freibetrag von 400.000,- €. Der steuerliche Wert beträgt demnach 400.000,- € (800.000,- € - 400.000,- €). Bei Steuerklasse I beträgt der Steuersatz demnach 15 %. 

Der Sohn erhält daher einen Bescheid über Erbschaftssteuer in Höhe von 60.000,- € (15 % von 400.000,- €). Er ist jedoch der Ansicht, dass der vom Finanzamt berechnete Wert zu hoch ist, da bei dem Gebäude wesentliche Bauschäden vorhanden sind, die den Wert der Immobilie mindern würden. Um den Wert der Immobilie festzustellen, beauftragt er daher einen Sachverständigen für Grundstücksbewertung mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens. Der Sachverständige hält es für erforderlich und für marktgerecht, die vorhandenen Bauschäden teilweise zu berücksichtigen in dem er die Kosten für die Schadensbeseitigung in Höhe von 80.000,- € wertmindernd abzieht. Damit ermittelt der Sachverständige mit seinem Gutachten einen Verkehrswert von 720.000,- €. Nach Abzug des Freibetrags von 400.000,- € ergibt sich ein steuerlicher Wert von 320.000,- € als Grundlage für die Ermittlung der Erbschaftssteuer.

Nach Einreichung des Gutachtens beim Finanzamt wird der vom Sachverständigen geschätzte Wert anerkannt und es errechnet sich folgende Steuerersparnis:

  Verkehrswert Freibetrag steuerlicher
Wert
Steuersatz  Erbschaftssteuer
Finanzamt  800.000,- € 400.000,- € 400.000,- € 15 % 60.000,- €
Sachverständiger  720.000,- € 400.000,- € 320.000,- € 15 % 48.000,- €
Differenz = Ersparnis          12.000,- €

Anhand des Verkehrswertgutachtens ergibt sich für den Steuerpflichtigen eine Steuerersparnis bei der Erbschaftssteuer von 12.000,- €.

Fazit

Der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts durch einen Sachverständigen anhand eines Verkehrswertgutachtens kann sich für den Steuerpflichtigen lohnen, um bei Erbschaft und Schenkung Steuern zu sparen.

AfA - Abschreibung bei Mietobjekten

Was ist die AfA?

AfA ist die Abkürzung für „Absetzung für Abnutzung“. Bei nicht selbstgenutzten Immobilien können die Anschaffungskosten und die Herstellungskosten des Gebäudes über einen bestimmten Zeitraum als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Für den Grund und Boden kann keine AfA in Anspruch genommen werden. Auch für selbstgenutzte Immobilien gibt es keine AfA.

Arten der Abschreibung

Abschreibungen können linear (gem. § 7 Abs. 4 Einkommensteuergesetz) oder degressiv (gemäß § 7 Abs. 5 Einkommensteuergesetz) erfolgen. Ab dem 1. Januar 2206 ist nur noch die lineare Abschreibung zulässig

Was sind Anschaffungskosten und Herstellungskosten?

Anschaffungskosten
  • Zu den Anschaffungskosten zählen u.a.:
  • Kaufpreis
  • Grunderwerbsteuer
  • Provision des Maklers
  • Kosten des Notars für den Kaufvertrag

Herstellungskosten
  • Zu den Herstellungskosten zählen u.a.:
  • Untersuchungen des Baugrunds
  • Kosten für die Errichtung des Gebäudes (auch Abbruchkosten)
  • Behördliche Baugenehmigungskosten
  • Honorare für Planungsleistungen von Ingenieuren (z.B. Statiker) und Architekten
  • Außenanlagen (z.B. Zäune und Wege)

Dauer und Höhe der Abschreibung

Dauer und Höhe der AfA ist abhängig von der Gebäudeart und von der Nutzung. So gelten für Neubauten andere Abschreibungssätze als für Altbauten oder für Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen.

Wohngebäude
  • Neubauten: 50 Jahre mit 2 %
  • Sonder-Afa neu geschaffener Wohnraum (Bauantrag nach 31.08.2018 bis 01.01.2022 gestellt): 4 Jahre mit 5 %
  • Altbauten: vor 1925 errichtet: 40 Jahre mit 2,5 %; nach 1925 errichtet: 50 Jahre mit 2 %
  • Bei Denkmalschutz: vor 1925 errichtet: 2,5 %; nach 1925 errichtet: 2 %; zusätzlich 8 Jahre mit 9 % und 4 weitere Jahre mit 7 %

Gewerbliche Gebäude

Bei gewerblich genutzten Gebäuden im Betriebsvermögen beträgt die Dauer der Abschreibung 33,3 Jahre bei einer Abschreibung von 3 Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten (gemäß § 7 Abs. 1 EstG).

Bemessung der AfA 

Die AfA kann nur für die Anschaffungs- und Herstellungskosten eines Gebäudes gewährt werden, nicht jedoch für den Boden. Die Aufteilung des Grundstücks ist darin begründet, dass der Boden ewig nutzbar ist und somit keiner Abnutzung unterliegt, hingegen ein Gebäude nur eine begrenzte Nutzungsdauer hat und während dieser Zeit an Wert verliert.

Für die Bemessung der AfA (Absetzung für Abnutzung) ist daher der Kaufpreis der Immobilie in einen Bodenwertanteil und einen Gebäudewertanteil aufzuteilen.
 

Berechnung der AfA

Vereinfachtes Verfahren der Finanzämter

Das Finanzamt ermittelt den Gebäudewert mit einem vereinfachten Verfahren anhand von sogenannten typisierten Herstellungskosten (THK). Bei der Ermittlung dieser typisierten Herstellungskosten wird bezüglich der Gebäudeart, der Standardmerkmale, der laufenden Instandhaltungskosten, der Alterswertminderung und evtl. Sonderbauteile jeweils von Durchschnittswerten ausgegangen. Die typisierten Herstellungskosten werden auf Grundlage der Normalherstellungskosten (NHK) ermittelt.

Verkehrswertermittlung durch einen Sachverständigen

Normalherstellungskosten werden bei der Verkehrswertermittlung gemäß § 194 BauGB in Verbindung mit den Vorschriften der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in der Regel nur zur Berechnung eines Sachwertobjekts, wie z.B. ein Einfamilienhaus, genutzt, nicht jedoch für die Wertermittlung von Renditeobjekten. Für diese Objektart wird üblicherweise das Ertragswertverfahren gerechnet.

 
Auswirkung der unterschiedlichen Verfahren

Wird vom Finanzamt zur Kaufpreisaufteilung ein Verfahren verwendet, welches für die Verkehrswertermittlung nicht gebräuchlich ist, ist die Auswirkung oft eine größere Abweichung des vom Finanzamt ermittelten Wertes zum tatsächlichen Wert bzw. zum Kaufpreis und infolgedessen häufig ein zu niedriger Gebäudewertanteil.

Ein zu niedrig berechneter Gebäudewertanteil hat dann eine geringere AfA zur Folge. Dies bedeutet einen steuerlichen und damit finanziellen Nachteil für den Immobilienkäufer.

Der Käufer hat jedoch die Möglichkeit, den Nachweis des Gebäudewertanteils anhand eines Verkehrswertgutachtens gegenüber dem Finanzamt nachzuweisen.


Beispiel 

Herr Müller kauft ein Grundstück, das mit einem Mehrfamilienhaus (Baujahr 1892) bebaut ist. Die Anschaffungskoten inkl. Grunderwerbsteuer, Maklercourtage und Notar- und Gerichtskosten betragen insgesamt 2.431.166,00 €.

Das Finanzamt nimmt daraufhin anhand des vereinfachten Verfahrens zur Verkehrswertermittlung eine Gebäudewertermittlung anhand des Gebäudesachwerts vor.

Herr Müller erhält dazu vom Finanzamt folgende Berechnung:



Das Finanzamt hat zur Kaufpreisaufteilung den Bodenwert mit 273.600, € und den Gebäudewert anhand des vereinfachten Verfahrens mit 600.490,- € errechnet. Der somit ermittelte Gesamtwert beträgt damit nur 874.090,- €. Die prozentualen Anteile am Gesamtwert betragen 31,3 % für den Boden und 68,7 % für das Gebäude.

Diese prozentualen Anteile überträgt das Finanzamt dann auf den tatsächlichen Kaufpreis, womit sich ein Kaufpreisanteil von 1.670.211,- € für das Gebäude ergibt. Dieser Betrag wird nun Grundlage für die Ermittlung der Afa. Bei dem vom Finanzamt geschätzten Gebäudeanteil von 1.670.211,- € und einem Abschreibungssatz von 2,5 % (bei Gebäuden, die vor 1925 errichtet wurden) beträgt die jährliche Abschreibung somit rd. 41.755,00 €.

Da der vom Finanzamt ermittelte Gesamtwert deutlich von den tatsächlichen Anschaffungskosten von 2.431.166,- € abweicht, rät der Steuerberater von Herrn Müller diesem zu einer Überprüfung der Kaufpreisaufteilung durch einen Sachverständigen für Immobilienbewertung.

Der Sachverständige ermittelt daraufhin anhand eines Verkehrswertgutachtens den marktgerechten Wert des Grundstücks mit rd. 2.440.000,- €. Dieser Wert teilt sich auf in 273.600,- € (= 11,2 %) Für den Bodenwert und 2.166.400,- € (= 88,8 %) für den Gebäudewert.

Diese prozentualen Anteile des vom Sachverständigen geschätzten Verkehrswerts werden nun auf den tatsächlichen Kaufpreis übertragen:


Bei dem vom Sachverständigen geschätzten Gebäudeanteil von 2.158.875,40,- € und einem Abschreibungssatz von 2,5 % beträgt die jährliche Abschreibung somit rd. 53.972,00 €. 

Vergleich 

  Abschreibung p.a.
Finanzamt 41.755.00 €
Sachverständiger 53.972,00 €
Differenz 12.217,00 €

Durch den Nachweis eines höheren Gebäudewerts anhand des Verkehrswertgutachtens ergibt sich ein deutlich höherer jährlicher Abschreibungsbetrag für den Käufer des Grundstücks.

Fazit

Nach dem Kauf eines Renditeobjekts sollte geprüft werden, ob die Berechnung des Finanzamtes zur Aufteilung in Bodenwert und Gebäudewert den tatsächlichen Kaufpreisanteilen entspricht. Ein vom Finanzamt zu niedrig berechneter Gebäudewertanteil hat eine zu geringe Abschreibung zur Folge. Die steuerlichen Vorteile durch den Immobilienerwerb können somit nicht optimal genutzt werden.

Schiedsgutachten

Ein Verkehrswertgutachten kann auch als Schiedsgutachten dienen. Ziel des Schiedsgutachtens ist es, Meinungsverschiedenheiten von Vertragsparteien über den Inhalt, die Auslegung oder die Anpassung eines Vertrages durch einen unabhängigen, unparteiischen und fachlich kompetenten Sachverständigen verbindlich klären zu lassen. Der Gang zum Gericht soll dadurch vermieden werden, bleibt aber unter bestimmten Voraussetzungen möglich.

Aufgabe des Schiedsgutachters ist es, im Rahmen eines Rechtsverhältnisses für die Vertragsparteien zweifelhafte oder umstrittene Punkte zu klären. Gegenstand kann dabei im Grundsatz alles sein, was sich durch Sachverständige begutachten lässt und nicht gegen zwingende gesetzliche Normen verstößt. Werden sich Vertragsparteien über Unstimmigkeiten wie z.B. den Wert eines Grundstücks bzw. einer Immobilie nicht einig, und um den zeit- und kostenaufwendigen Gang vor Gericht zu vermeiden, können die Parteien die Einschaltung einer fachkundigen und neutralen Person (regelmäßig ein öffentlich bestellter Sachverständiger) vereinbaren, der den umstrittenen Sachverhalt für beide Vertragspartner verbindlich feststellt. Eine solche Vereinbarung für den Fall des Streits bezeichnet man als Schiedsgutachtenvereinbarung.

Durch die Schiedsgutachtenvereinbarung verpflichten sich die beiden Vertragspartner, bestimmte Zweifels- und Streitfragen nicht vor die staatlichen Zivilgerichte zu bringen, sondern ihre Klärung einem Schiedsgutachter anzuvertrauen. Eine solche Schiedsgutachtenvereinbarung kann auch im Rahmen eines bereits anhängigen Gerichtsverfahrens in Form eines gerichtlichen Vergleichs getroffen werden. Das Gutachterbüro Kammann erstellt Verkehrswertgutachten bzw. Marktwertgutachten über Immobilien in der Region Hannover und in der Region Ostwestfalen-Lippe mit dem Standort Bielefeld. Für die Erstellung eines Gutachtens fordern Sie gerne ein Angebot an.

Bei Beauftragung erhalten Sie ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten sowie nach DIN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen.

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